Wohnfläche richtig berechnen – was Sie beachten müssen

Die Wohnflächenberechnung: Wie viele m² sind es denn?

Ist die Wohnung oder das Haus wirklich so groß, wie es im Angebot oder Vertrag steht? Die Wohnfläche ist ausschlaggebend für viele weitere Kosten, deshalb sollten Sie sich damit sicher sein. Doch wie berechnet sich die Wohnfläche eigentlich und was kann man tun, wenn man eine Abweichung feststellt? Auf diese Fragen geben wir Ihnen in diesem Artikel Antworten.

Wofür ist die Wohnfläche wichtig?

Die Wohnfläche ist eine häufige Bezugsgröße, wenn es um weitere Kostenberechnungen geht. Für Mieter bedeutet das:

• Die Wohnfläche ist ausschlaggebend für die Miethöhe.


• Die Nebenkosten berechnen sich teilweise nach der Wohnfläche.


• In der Hausratversicherung wird ebenfalls die Wohnfläche als Basis für die Beitragshöhe verwendet.

Setzt ein Vermieter die Wohnfläche bewusst zu hoch an, besteht für ihn das Risiko der Mietminderung. Weicht die tatsächliche Wohnfläche mehr als 10% von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche ab, können Mieter diese geltend machen.

Für Immobilienverkäufer und Käufer ist die Wohnfläche aus folgenden Gründen wichtig:

• Die finanzierende Bank prüft die Wirtschaftlichkeit der Finanzierung. Dazu braucht sie eine aussagekräftige Wohnflächenberechnung. Es kann z.B. vorkommen, dass die Bank bei Zweifeln oder fehlenden Unterlagen die Finanzierungszusage verwehrt.


• Die Beitragshöhen für Hausrat- und Wohngebäudeversicherung basieren auf der Wohnfläche.

Eine falsche oder fehlende Wohnflächenberechnung kann also dazu führen, dass der Verkauf nicht vollzogen werden kann, weil die Finanzierungszusage fehlt. Für Verkäufer, die eine zu hohe Wohnfläche angeben, besteht außerdem das Risiko, dass der Kaufvertrag seine Gültigkeit verliert oder der Preis nachträglich reduziert wird. Es empfiehlt sich also in jedem Fall, vor dem Verkauf eine Wohnflächenberechnung von einem Spezialisten durchführen zu lassen. Ein versierter Immobilienmakler kann auch bei der Beschaffung fehlender Unterlagen unterstützen, da er weiß, wo er die entsprechenden Dokumente bekommen kann.

Aktuelle Berechnungsgrundlagen zur Wohnflächenberechnung

Derzeit gibt es zwei gültige Arten der Wohnflächenberechnung: die Wohnflächenverordnung (WoFIV) und die Wohnflächenberechnung nach DIN Norm 277. Bevor eine Überprüfung der Wohnfläche vorgenommen wird, sollte also zunächst geprüft werden, welche Art der Berechnung angewendet wurde. Das ist wichtig, da die Abweichungen zwischen beiden Methoden bis zu 40% betragen können. Der Grund dafür wird bei der detaillierteren Betrachtung der beiden Berechnungsarten deutlich:

Die Wohnflächenverordnung (WoFIV)

Sie gilt seit Januar 2004 und ist die am häufigsten angewendete Methode. Die Kernaussage ist, dass die Grundfläche des Hauses oder der Wohnung nicht identisch mit der Wohnfläche ist. Es gibt folgende Abweichungen:

• Schrägen und Treppen zählen nicht vollwertig zur Wohnfläche. In Dachgeschossen z.B zählen Raumhöhen bis zu 1 Meter gar nicht zur Wohnfläche. Von 1 Meter bis 1,99 Metern zählt die Hälfte der Fläche zur Wohnfläche. Ab einer Raumhöhe von 2 Metern zählt die Fläche eines Raumes oder Raumteils als vollwertige Wohnfläche und wird zu 100% erfasst.


• Keller, Heizungsräume, Garagen und Waschräume zählen nicht zur Wohnfläche.


• Räume, die nicht dem jeweiligen Bauordnungsrecht eines Bundeslandes entsprechen, zählen auch nicht zur Wohnfläche. Davon sind zum Beispiel Dachgeschosse häufig betroffen. Hier ist in 14 von 16 Bauordnungen eine lichte Höhe von 2,20 bis 2,40 Meter für mindestens die Hälfte der Grundfläche des Raumes vorgeschrieben. Wird diese unterschritten, zählt der gesamte Raum nicht zur Wohnfläche.


• Balkon, Terrasse und Logien zählen in der Regel mit 25% zur Wohnfläche. Sind diese aufwendig ausgebaut, ist ein Wohnflächenanteil von maximal 50% zulässig.


• Kaltwintergärten zählen mit 50% zur Wohnfläche.


• Warmwintergärten sind vollwertiger Wohnraum und zählen zu 100%.


• Schornsteine, Pfeiler und Säulen zählen nur zur Wohnfläche, wenn sie niedriger als 1,5 Meter sind und eine Grundfläche von weniger als 0,1 m² haben.

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Hinweis zur Deckenhöhe

Für Deckenhöhen bei Neubauten ist im Baurecht eine Mindestanforderung für Wohn- und Aufenthaltsräume vorgeschrieben. Die konkreten Maße unterscheiden sich zwischen einzelnen Bundesländern. Sie variieren zwischen 2,20 und 2,50 Metern. In Hessen gilt eine Raumhöhe von mindestens 2,40 Metern für Wohn- und Aufenthaltsräume und 2,20 Meter für Keller und Dachgeschosse.

Die Deckenhöhen von Altbauten unterscheiden sich teilweise erheblich von diesen aktuellen Regelungen. Es gibt einerseits sehr hohe Decken von 3,30 Metern aber andererseits auch 2,10 Meter im Souterrain. Für die Wohnflächenberechnung sind diese Unterschiede unerheblich, solange die Deckenhöhe mindestens 2 Meter beträgt.

Die Wohnflächenberechnung nach DIN Norm 277

Erstmals trat diese Norm 1987 in Kraft. Die erste Version wurde in 2005 komplett überarbeitet und Neuerungen wurden hinzugefügt. Die derzeit gültige Fassung ist aus dem Jahr 2016. Die Vorgängerversion wurde nochmals überarbeitet. Diese Art der Wohnflächenberechnung ist zum Beispiel Grundlage für die Gebührenberechnung der Baugenehmigung. Sie wird aber auch teilweise zur Berechnung der Wohnfläche bei Miet- oder Kaufverträgen angewendet. Diese Variante ist für den Eigentümer der Immobilie vorteilhafter als für den Mieter oder potenziellen Käufer. Das sind die Kernaussagen der DIN Norm 277:

• Grundfläche und Wohnfläche sind identisch.


• Es zählt also alles bei der Berechnung hinein, unabhängig von der Raumhöhe oder der Art der Raumnutzung. Das betrifft auch Kellerräume, Garagen alle Formen von Wintergärten, Terrassen etc.

Veraltete Regelungen zur Wohnflächenberechnung finden nur noch in seltenen Fällen Anwendung

Folgende Berechnungsgrundlagen stellen wir Ihnen der Vollständigkeit halber vor. Aufgrund der Tatsache, dass sie veraltet sind, finden sie nur noch in seltenen Fällen Anwendung. In Zukunft werden sie weiter an Bedeutung verlieren.

DIN Norm 283

Sie wurde 1989 zurückgezogen und wird nur noch angewendet, wenn beide Vertragsparteien das ausdrücklich wünschen und explizit vereinbart haben. Das Besondere an dieser Norm ist, dass der Umgang mit Terrassen, Heizungsräumen oder Garagen darin nicht geregelt ist.

Die Wohnflächenberechnung nach Zweiter Berechnungsverordnung (II.BV)

Diese Berechnungsmethode ist der Vorgänger der WoFIV und deshalb veraltet. Sie gilt nur noch in den Fällen, in denen die Wohnfläche vor dem 31.12.2003 vermessen wurde und es seit dem Zeitpunkt keine baulichen Veränderungen gab.

Was passiert, wenn die tatsächliche Wohnfläche abweicht?

Bis 2015 galt die so genannte 10% Regel. Gerichte haben bei einer Abweichung bis zu 10% nichts unternommen. Seit einem BGH Gerichtsurteil im Jahr 2015 ist das anders.

Neu: Für alle Betriebskosten und bei Mieterhöhungen gilt ausschließlich die tatsächliche Wohnfläche. Wird also eine geringere Wohnfläche festgestellt, müssen diese Kosten vom Vermieter angepasst werden, egal wie hoch die Abweichung ist. Nur eine Mietminderung ist weiterhin erst ab einer 10%igen Unterschreitung der vertraglich vereinbarten Wohnfläche möglich.

Für Gebäude aus dem öffentlich geförderten Wohnbau, die nach dem 01.01 2004 gebaut wurden, ist die Anwendung der Wohnflächenverordnung (WoFIV) die gültige Berechnungsgrundlage. In allen anderen Fällen kann frei entschieden werden bzw. gilt die Vereinbarung im Mietvertrag. Ist dort allerdings nichts geregelt, gilt automatisch die Wohnflächenverordnung.

Gerade beim Kauf einer Immobilie lohnt es sich, einen Fachmann zu beauftragen und dadurch den Kaufpreis zu überprüfen. Immobilienmakler nehmen die Wohnflächenberechnung im Rahmen der Immobilienbewertung vor. Fröhlich Immobilien ist seit mehr als 26 Jahren am Markt. Wir sind im Raum Mannheim, Bensheim und Umgebung tätig. Profitieren sie von unserer Erfahrung, Markt- und Branchenkenntnis und unserem Fachwissen.